随著(zhe)城市化進(jìn)程的加快，城市房地産交易成(chén微西g)為人們熟悉的經(jīng)濟活動，在此類活動中也出現了多種(zh火影ǒng)法律糾紛。特别是涉及沒(méi)有辦理權屬證書或變更登記的火票私有房地産買賣合同，在認定其法遠和律效力時(shí)較為複雜，就(jiù)沒(méi)有信數辦理權屬證書或變更登記的私有房地産買賣合同的法律效對答力進(jìn)行粗淺分析，以期形成(chéng多都)一個具有社會(huì)實踐意義的觀點。

一、 問題的産生。

在我國(guó)社會(huì)中，大量存在因種(zhǒng)種(z刀人hǒng)原因而未辦理權屬證書的房地産，其形成(chéng)原因很多，書日主要是因為政府效率的原因、新法規出台、費用負擔的原因等等。師睡如，随著(zhe)改革開(kāi)放的深入進(jìn)展，我國(guó)這厭城市化進(jìn)程迅猛發(fā)展，其中涉及到跳子一大部分人，在城市開(kāi)發(fā們們)規劃中，土地使用權被(bèi)收歸國(guó)有，出讓河事給各開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商與政府簽訂對(duì老房)拆遷戶經(jīng)濟補償方案，然後(hòu)進(jìn)行開(kāi費電)發(fā)建設。比較流行的是開地少(kāi)發(fā)商以其開(kāi)發(fā)的房産對相謝(duì)拆遷戶的進(jìn)行賠廠現償。許多地區出現拆遷戶有幾套房，除自己居住外店又，其餘的房産就(jiù)涉及銷售問題。根據《房地産管理法》第明什37條以及《城市私有房屋管理條例》的規定，未辦理房外問屋産權證書的房地産不能(néng)買賣，因此有很多人看睡認為“未領取房屋權屬證書的房屋無權轉讓或租賃”，本人認為這(z水和hè)種(zhǒng)認識對(duì)法律理解有誤，不利她睡于此類糾紛的正确、公平處理。對(duì)這(zhè)種(zhǒng)客觀他樂存在的交易決不能(néng)單純的一律否定，應該從促進(jìn)善意交易、維護美媽财産秩序等社會(huì)經(jīng)濟發(fā)展需要腦車來考慮法律适用，而不能(néng)讓法律成(c懂兵héng)為社會(huì)發(fā)展的障樹分礙。

二、 如何确認私有房地産買賣合同的法律效力

沒(méi)有權屬證書的私有房地産買賣合白湖同，筆者認為對(duì)合同法律效力問題可路樂以從以下幾個方面(miàn)考慮：

1、正确區分物權和債權。

合同法物權法均屬私法範疇，合同法第4條　當事(shì)人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非見地法幹預。第5條　當事(shì)人應當遵循公平原則确定各方的權利和義務。　第6條　當事(shì)人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。第8條　依法成(chéng)立的合同報道，對(duì)當事(shì)人具有法律約愛熱束力。當事(shì)人應當按照約定履行自己的笑鐵義務，不得擅自變更或者解除合同。據此，隻要合同雙方主體飛間适格，是雙方真實意思表示的合同自簽訂始生效，簽就在訂合同生效後(hòu)雙方依約履行，如不按約履一志行，需承擔違約責任。《物權法》森些規定，所有權有以交付和登記為要件。房地産屬不服玩動産，房地産權屬轉移必須登記生效。據此我們可以看出，以不動産交易為标的的交路些易合同有兩(liǎng)個法律關系拿務，一是合同的債權，買賣雙方合意形成(chéng)交易合同，合同自成(ché音個ng)立始，形成(chéng)債權債務關系，買賣雙方應該履行合同形成(c房我héng)的債權關系；二是不動産變木玩更确立的物權，房産的登記是物權變更生她厭效的法定條件。經(jīng)過(guò)登記的房地産權利受法律确認，有國(g鄉森uó)家強制力予以保護，當事(shì)人可以充分農中信賴登記的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對(d器不uì)方當事(shì)人是否對(duì)轉讓的房地産享有權利或存在權利的機呢負擔。可以節省交易費用，并能(néng)快捷的完工信成(chéng)交易，符合市場經(jīng)濟的特征。從上述數拍内容我們可以看出，房地産權屬登記的法律功小火能(néng)主要還(hái)是看火促進(jìn)和保護房地産交易的一種(zhǒng)手段，而不是前提條件。

2、确認無權屬證書房屋的買賣合同效力應遵照《民法通則》和《合同法》所規定兒問的公平原則，維護經(jīng)濟關系的穩定，保護善意一方 。

民法通則第四條規定民事(shì)活中書動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。目前，對(弟明duì)于無權屬證書房屋的買賣合同厭聽。糾紛大多源自不動産交易合同必須外鐘登記變更才能(néng)生效這(zhè)條法律規定她年，交易當事(shì)人往往以未辦章你理登記而不承認産權轉移，而認為合同無效放大，已經(jīng)違反民法原理中的年但公平原則，也不利于經(jīng)濟關系的穩定，不利于保護善畫那意一方當事(shì)人的利益。為什麼(me)呢?第一，買賣雙方已對(duì)房地産的買賣産生了合意，合同生效後(hòu)對(d謝數uì)當事(shì)人均有約束力，歌少違反合同的當事(shì)人要承擔違約責任。若因頻了出賣方的原因未登記，出賣人反悔要求返還(hái)房屋，因未登記房地兒時産權利未轉移，房地産的所有權仍屬村開出賣人，買受人當然應當返還(hái)。善意一方當事(shì)人的利益老問就(jiù)無法得到保障，這(zhè)違背公平善意原則。第作光二，民法通則強調誠信，對(duì)于交易雙方，在平等協商的基礎上達個年成(chéng)合意，買賣合同就(jiù)該得到尊重和履行，一方以物權未經(暗爸jīng)登記緻使合同無效而反悔，違背誠信原則。第三，不利頻坐于維護既有的财産秩序。比如當事(shì作又)人已將(jiāng)房屋實際交付使用，買受人且對(duì)房屋進(jìn)他地行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告買賣無效，買受人返還(hái)房屋，必然造城姐成(chéng)現有财産秩序的重大混亂。因此筆者主張應當先對(duì)房屋所用空有權的實質要件進(jìn)行審查，如無違法而隻需補辦手花書續，對(duì)其買賣合同應認定為有效，應根據合同的對謝約定或法律的規定責令責任一方及時(shí)補辦手續。

3、司法實踐中，已經(jīng)逐漸呈現淡化登記生效主義立法的趨勢，以此保護善意女答合同相對(duì)方的利益。

我國(guó)法律體制逐步完善，如前所述，2007年出台物權法，司法中形成(chéng)物權和債權電一區别對(duì)待的實踐經(jīng)驗。淡化登記生效主義，強調登記山工對(duì)抗主義。最高人民法院關于适用〈中華人民共和國(guó)擔保法〉若幹冷樂問題的解釋》第49條規定：“以尚未辦理權屬證書的财産抵空和押的，在第一審法庭辯論終結前能(néng)夠提供權利證書或者補辦登記手續姐來的，可以認定抵押有效。當事(shì)人未辦理抵押物登記手續的，到厭不得對(duì)抗第三人。”此司法解釋所包章影含的是登記對(duì)抗主義的不動産登記效力，不動産物訊風權未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人，在當事(shì)人司自之間仍有物權之效力。《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國(gu又議ó)合同法〉若幹問題的解釋（一）》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二的規定，法律、行政法站風規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準登記手續才生效，在一審法庭辯論終美樹結前當事(shì)人仍未辦理批準登記手續的，或者仍未辦理批準但音、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政校機法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定辦理登記後(hòu)雨聽生效的，當事(shì)人未辦理登記手續不影響合懂我同的效力，合同标的物所有權及其他他車物權不能(néng)轉移。”最高人民法院的這(海舊zhè)一司法解釋，也含有登記對(duì)抗主義的意思，認為樂紙雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，隻是不能(néng理地)對(duì)抗第三人。如前所述，房屋買賣合同隻要符合法律規定的醫技形式要件和實質要件，合同就(jiù)為有效合同，至于辦理文關房屋産權過(guò)戶登記手續的問題，是履行該房屋買賣合同的内容。因此，和醫在房屋買賣過(guò)程中，辦理房屋産權過(guò)戶登記綠生隻是涉及履行合同（轉移所有權）的問題，并不涉及合同效力的問題。并且，如果因為樂討沒(méi)有辦理房屋産權過(guò)戶登記而否認合西舊同效力，在邏輯是也是矛盾的，因見動為隻有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能(néng)因為沒(méi知煙)有履行合同的部分義務就(jiù)否厭說定合同的效力。 房屋買賣合同依法成(chéng)立并有效并非就(jiù)等于房屋買賣合同履行跳窗完畢。所以，合同的有效成(chéng)立隻是當舞費事(shì)人履行的前提條件，隻作著有認真全面(miàn)履行了合同，當事(shì)人的權利才能(néng秒那)實現。

綜上所述，我們應辨證地認識和适用現們光有的房地産法律法規，絕不能(néng)機械地生搬硬套而脫離少雪社會(huì)實際。對(duì)于雖沒(méi訊時)有辦理房地産權屬登記，但屬于雙方自願、公平簽定且街刀形式和主體和内容合法、意思表示店月真實的無權屬登記證房地産買賣合同，本著(zhe)公平和維生又護、促進(jìn)交易，保護善意交易的原則，可以确認技民其法律效力。這(zhè)樣(yàng)外科才能(néng)真正使法律成(話公chéng)為促進(jìn)經(jīng農行)濟發(fā)展的有效工具而不是桎梏。